도로–비사업용 토지 판단기준

울산종합일보 / 기사승인 : 2021-09-09 10:53:42
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울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장
비사업용 토지의 양도에 대하여 2022년 양도분부터는 기본세율에 추가하여 20%의 가산세율이 적용되며 장기보유 특별공제도 받지 못하게 됩니다. 비사업용 토지의 불이익이 심해짐에 따라 토지가 비사업용 토지인지 아닌지를 판단하는 것이 더욱 중요해지고 있습니다.

토지의 용도가 답과 같은 농지의 경우 소재지, 경작기간, 소득금액, 지역 등을 종합적으로 고려하여 판단하지만 토지의 용도가 도로인 경우 어떻게 판단해야 하는지 모르는 경우가 많습니다.

⑴ 판단 기준
소득세법 제104조의 3에서 비사업용 토지의 범위에 대하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.
[농지, 임야, 목장용지 외의 토지 중 지방세법에 따라 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지를 제외한 토지를 비사업용 토지로 한다.]
1. 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지 : 사업용 토지
2. 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 : 사업용 토지
(일반적인 도로라면 재산세 비과세 대상이기에 거의 해당 사항 없음)

⑵ 관련 법령
▣ 소득세법 제104조의 3(비사업용 토지의 범위)
① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지
나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로써 대통령령으로 정하는 것

▣[도로법에 따른 도로와 그밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로]

▣지방세법 제109조(비과세)
③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.
1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지

▣지방세법 시행령 제108조(비과세)
① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.
1. 도로: 「도로법」에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 「건축법 시행령」 제80조의 2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다.

따라서 도로, 사설 도로 중 재산세과 비과세 되거나 면제된 토지라면 비사업용 토지라고 볼 수 있습니다.

⑶ 기간 충족
비과세를 받았다고 바로 비사업용 토지라고 인정받을 수 없으며 아래의 기간 요건을 추가로 충족해야 합니다.
(예를 들어 소유기간이 6년인 도로에 대하여 양도일 직전 몇 달만 비과세를 받았다면 비사업용 토지라고 인정받을 수 없습니다.)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 아래 요건들을 모두 충족
ⓐ 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
ⓑ 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
ⓒ 토지 소유기간의 40%를 초과하는 기간

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우 아래 요건들을 모두 충족
ⓐ 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
ⓑ 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
ⓒ 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 ⓐ를 적용하지 아니한다.
ⓐ 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
ⓑ 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

⑷ 관련 법령
소득세법 시행령 168조의 6(비사업용 토지의 기간 기준)

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. <개정 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2015. 2. 3., 2016. 2. 17.>

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

⑸ 확인 요건
도로가 비사업용 토지인지 판단하기 위해서는 재산세 납부내역을 확인하여야 합니다.
요건을 정리하면 아래와 같습니다.
① 재산세 비과세, 면제받은 토지이거나 별도합산과세대상, 분리과세대상인 토지일 것
② 일정 기간 이상 동안 위 ① 요건을 충족할 것

도로 사용 중인 땅을 양도할 때 주의하시고, 공부상 도로인 경우 한 번 더 주의를 기울여 판단하시기 바랍니다.

 

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