부동산 법인-(규제 강화)

울산종합일보 / 기사승인 : 2020-06-29 13:54:41
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울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장
(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화
① 주택 매매·임대사업자 주택담보대출 금지
□ (현행) 규제지역내 주택매매·임대 사업자 주택담보대출은 LTV 20%~50%,
비규제지역내 주택매매·임대 사업자 주택담보대출은 LTV 규제 없음
□ (개선) 모든 지역* 주택 매매·임대 사업자 주택담보대출 금지
Ⓐ규제지역·비규제지역 모두 포함
Ⓑ법인·개인 사업자 모두 포함
Ⓒ주택 매매·임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주택담보대출 이용 가능
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분부터 적용
Ⓐ시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
Ⓑ다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

(2) 법인 등에 대한 세제 보완
① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상
□ (현행) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과
□ (개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용
* 「주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)」을 통해 종부세 세율 인상을 발표
①2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% ~ 3.0%
②3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% ~ 4.0%
※ 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지
□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지
□ (현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)
ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능
* 예) 개인이 3주택 단독 보유 → 공제 6억원
법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)
□ (개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지
□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용

③ 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세
□ (현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세
* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에 신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세
□ (개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등
□ (현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)
ㅇ 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외
□ (개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용
□ (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(3) 부동산 매매업 관리 강화
① 부동산 매매업 관리체계 구축
□ (현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라 등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나,
ㅇ 부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중
□ (개선) ‘부동산매매업’을 법정 업종으로 관리
ㅇ ‘부동산의 매매’를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 체계적으로 관리
□ (적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행

(4) 법인거래 조사 강화
⒜ 법인 대상 실거래 특별조사 (기 추진 중)
□ (내용) 최근 과열이 관측된 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진
< 특별조사 추진내용 >
□ (조사대상) 자조서 없는 거래신고분 중 법인, 외지인, 20대 이하 등 거래주체별로 주택구입자금 조달의 적정성을 판단할 필요가 있는 거래

특이 거래주체
특별조사 대상거래 추출기준(안)
주요 조사사항

Ⓐ법 인
① 부동산매매업 법인 설립 후 6월내 주택 매수
·법인세 탈루여부 조사
·목적 외 사용 등 대출규정 위반여부 조사
② 과밀억제권역 외 법인 설립 후 주택 매수
③ 주택을 매수한 둘 이상의 법인 대표자가 동일

Ⓑ20대 이하
④ 6억원 이상의 주택 매수
·증여세 탈루여부 조사

Ⓒ외지인
⑤ 6월내 2회 이상 타 시도 소재 주택 매수
·양도세 탈루여부 조사
※ 거래주체별 추출기준안은 관계기관 의견을 반영하여 세부 조정 가
□ (대상지역) 신규 규제지역, 비규제지역 등 자조서가 제출되지 않는 거래가 많은 지역 중 과열우려가 있는 곳을 선별하여 실시

⒝ 법인거래 조사 강화 (기 추진 중)
□ (현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역도 동일
* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출
ㅇ 법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란
□ (개선) 법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)
□ (적용시기) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙」 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

 

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